Τι αποτελεί Αυθαιρεσία και ποιες κατηγορίες υπάρχουν

Η κάθε απόκλιση ή παρέμβαση, η οποία επιφέρει αλλαγή στη μορφή της κατασκευής ως προς τα σχέδια της Οικοδομικής Άδειας, αποτελεί παράβαση, η οποία θα πρέπει να ρυθμιστεί σύμφωνα με το Νόμο 4495/2017 (Αντιμετώπιση Αυθαίρετης Δόμησης / Περιβαλλοντικό Ισοζύγιο και Λοιπές Διατάξεις).

Σε όλες ανεξαιρέτως τις περιπτώσεις, μία κατασκευή που φέρει αυθαιρεσίες (λ.χ. αλλαγή των διαστάσεων – εμβαδού αυτής, της μορφής του ορόφου, κατασκευή χωρίς οικοδομική άδεια, κλείσιμο ημιυπαίθριου χώρου σε μπαλκόνι, αυθαίρετη προσθήκη ορόφου – σκεπής – στεγάστρου, αυθαίρετη αλλαγή χρήσης και πάρα πάρα πολλές άλλες), δεν μπορεί να μεταβιβαστεί. Πέρα από αυτό, οι Υπηρεσίες Δόμησης όταν ενημερωθούν, έπειτα από καταγγελία, πραγματοποιούν αυτοψία, κατά την οποία σημειώνουν τις παραβάσεις, επιβάλλουν πρόστιμο ανέγερσης και πρόστιμο διατήρησης, το οποίο και προσαυξάνεται κάθε έτος!

Για την αποφυγή τέτοιων καταστάσεων απαιτείται η ρύθμιση (τακτοποίηση είτε νομιμοποίηση) όλων των αυθαιρεσιών, μικρών ή μεγάλων. Μοναδική εξαίρεση από το νόμο αποτελούν συγκεκριμένες κατηγορίες κατασκευών, που δε μπορούν να ρυθμιστούν και που βρίσκονται σε αρχαιολογικούς χώρους, δασικές εκτάσεις, εντός του αιγιαλού κ.α. αλλά και όλες οι κατασκευές που πραγματοποιήθηκαν μετά τις 28.07.2011.

Ειδικότερα, για τα Καταστήματα Υγειονομικού Ενδιαφέροντος, προκειμένου να αδειοδοτηθεί η κατασκευή θα πρέπει να φέρει οικοδομική άδεια και να μην έχει πολεοδομικές παραβάσεις, είτε να διαθέτει έγγραφο τακτοποίησης. Σε αντίθετη περίπτωση θα πρέπει να ακολουθηθεί η παρακάτω διαδικασία, η οποία σε περίπτωση ενοικίασης βαραίνει τον ιδιοκτήτη του ακινήτου.

Η διάκριση των αυθαιρεσιών και χρήσεων γίνεται σε 5 κατηγορίες οι οποίες καθορίζουν το παράβολο και το πρόστιμο, που θα κληθεί να πληρώσει ο ιδιοκτήτης, έτσι ώστε να μπορέσει να αποκτήσει εμπράγματο δικαίωμα επί της κατασκευής.

1η Κατηγορία: Κατασκευές προ της 9ης Ιουνίου του 1975, οι οποίες και υπάγονται στις διατάξεις του νόμου, εξαιρούμενες οριστικά της κατεδάφισης με την καταβολή μόνο του παραβόλου. Το παράβολο με τα σημερινά δεδομένα ορίζεται στα 250 Ευρώ.

2η Κατηγορία: Κατασκευές προ του 1983, εξαιρούνται οριστικά της κατεδάφισης με την καταβολή του παραβόλου και του ενιαίου ειδικού προστίμου, όπως αυτό υπολογίζεται ανάλογα με το είδος των αυθαιρεσιών.

3η Κατηγορία: Υπάγονται οι αυθαίρετες μικρές παραβάσεις, ανεξαρτήτως του πλήθους αυτών, μόνο με την καταβολή του παραβόλου. Οι αυθαιρεσίες αυτές εξαιρούνται οριστικά της κατεδάφισης.

4η Κατηγορία: Υπάγονται αυθαίρετες κατασκευές ή αυθαίρετες αλλαγές χρήσης σε κατασκευές, που φέρουν οικοδομική άδεια, εφόσον δεν παραβιάζουν συγκεκριμένα πολεοδομικά μεγέθη (κάλυψη και δόμηση <40%, υπέρβαση ύψους <20%). Έπειτα από την υπαγωγή στο νόμο, αναστέλλεται η επιβολή κυρώσεων στους ιδιοκτήτες αυτών για 30 έτη μετά την καταβολή του παραβόλου ύψους 250 Ευρώ.

5η Κατηγορία: Υπάγονται οι  λοιπές αυθαίρετες κατασκευές. Έπειτα από την υπαγωγή στο νόμο, αναστέλλεται η επιβολή κυρώσεων στους ιδιοκτήτες αυτών για 30 έτη μετά από την καταβολή του παραβόλου και του ενιαίου ειδικού προστίμου.

Ο χρόνος κατασκευής αποδεικνύεται υποχρεωτικά με αεροφωτογραφίες ή και δημόσια έγγραφα!

Ποια είναι η διαδικασία ρύθμισης αυθαιρεσιών

Η όλη διαδικασία ένταξης, υπαγωγής και οριστικής υπαγωγής στο νόμο, γίνεται με ευθύνη του Μηχανικού. Η διαδικασία γίνεται ηλεκτρονικά στο σύστημα του Τ.Ε.Ε..

Αρχικά, ο ιδιοκτήτης αφού ενημερωθεί για το πρόστιμο καταβάλλει το παράβολο, που του αντιστοιχεί σε τράπεζα της επιλογής του. Μετά την αρχική υποβολή της δήλωσης και την καταβολή του παραβόλου, γίνεται ο καθορισμός των δόσεων, το πλήθος των οποίων καθορίζει ο ιδιοκτήτης. Έπειτα από την καταβολή ορισμένων δόσεων, ο Μηχανικός είναι σε θέση να εκδώσει μέσω του ηλεκτρονικού συστήματος βεβαίωση περί ένταξης στο Νόμο 4495, την οποία και θα χρησιμοποιήσει ο ιδιοκτήτης για να μεταβιβάσει το ακίνητο ή να δημιουργήσει ένα καινούριο κατάστημα υγειονομικού ενδιαφέροντος.

Μετά την πληρωμή όλων των δόσεων γίνεται η οριστική υπαγωγή στον νόμο. Ο Μηχανικός ανεβάζει στο ηλεκτρονικό σύστημα του Τ.Ε.Ε., με δική του ευθύνη, μία σειρά δικαιολογητικών και μελετών (συμφωνητικό, τοπογραφικό, αρχιτεκτονικά σχέδια, τεχνικές εκθέσεις, δελτίο δομικής τρωτότητας, μελέτη στατικής επάρκειας, αεροφωτογραφίες, απόδειξη κατάθεσης αμοιβής και λοιπά ανάλογα με την κατηγορία της αυθαιρεσίας).

Για να σας συμβουλέψουμε σχετικά με την τακτοποίηση του ακινήτου σας επικοινωνήστε μαζί μας!